Rentabilidad de un apartamento en Asunción para Airbnb: estimación en Villa Morra
Analizamos un apartamento en Villa Morra para Airbnb y media estancia: ingresos brutos estimados, criterios de compra y precauciones legales.
VIVIR EN PARAGUAY
Compramos un apartamento en Villa Morra, Asunción, con la intención de combinar Airbnb y alquileres de media estancia. Nuestra previsión inicial contempla una tarifa media de unos 45 euros por noche, una ocupación anual del 80 % y aproximadamente 15.000 euros brutos al año si se destinara exclusivamente al alquiler turístico.
Estas cifras todavía no son resultados reales. Cuando hicimos los cálculos, el apartamento no estaba amoblado ni operativo. Tampoco disponíamos de un historial de reservas ni de cifras netas. Por eso, este caso sirve para explicar qué valoramos antes de comprar, pero no para prometer cuánto se puede ganar.
Qué dicen realmente las cifras iniciales
La tarifa media de 45 euros surge de nuestro análisis de los apartamentos turísticos disponibles en Airbnb en Asunción. Partimos de que habría meses con precios más altos y otros con tarifas más bajas.
También estimamos una ocupación anual del 80 %. Sin embargo, al aplicar ese porcentaje a una tarifa constante de 45 euros por noche, el ingreso resultante ronda los 13.140 euros anuales. La referencia de 15.000 euros brutos debe entenderse, por tanto, como una aproximación preliminar que contempla posibles variaciones en las tarifas, no como una facturación comprobada.
Además, hablamos de ingresos brutos. Sin conocer todos los costes y sin comprobar la demanda real del apartamento, no podemos calcular su rentabilidad neta.
Por qué queremos combinar Airbnb y media estancia
No queremos limitar el apartamento a reservas de pocos días. Nuestra intención es alternar el alquiler turístico con estancias de dos o tres meses.
Para un apartamento amoblado de estas características se mencionó una referencia de unos 6,5 millones de guaraníes al mes, equivalentes aproximadamente a 900 dólares. También es una estimación, no una renta que ya hayamos obtenido.
Esta estrategia influyó directamente en la elección del inmueble. En la zona encontramos muchos apartamentos de una habitación con unos 38 o 40 metros cuadrados. A nosotros nos parecían demasiado ajustados para una persona que quisiera quedarse varios meses.
Por eso buscamos una unidad más amplia, con zonas diferenciadas para la cocina, el comedor y el salón. También queríamos una mesa cómoda que pudiera utilizarse tanto para comer como para trabajar.
Villa Morra: una ubicación que también exige mirar alrededor
Durante un recorrido de apenas una o dos calles de Villa Morra vimos unas cinco o seis casas en venta y varios edificios en construcción. Una casa grande, con jardín y patio, había empezado a demolerse unas semanas antes. Nuestra impresión era que el terreno podría destinarse a otro edificio, aunque no comprobamos qué proyecto estaba previsto.
La zona recorrida se encontraba a unas cinco calles del Shopping Mariscal. También percibimos bastante actividad inmobiliaria al acercarnos al Shopping del Sol y a Paseo La Galería. Se trata de una observación sobre el terreno, no de una medición completa del mercado inmobiliario de Asunción.
Este movimiento fue relevante para nuestra decisión. Una zona con nuevas construcciones puede resultar atractiva, pero también obliga a comprobar si existe una obra enfrente o si podría levantarse otro edificio junto al apartamento.
Los criterios que inclinaron nuestra compra
Nos costó encontrar una unidad que nos convenciera porque las opciones variaban mucho en ubicación, tamaño y calidad. Finalmente, priorizamos varios aspectos concretos.
Tamaño, distribución y ventilación
Buscábamos una unidad de una habitación más amplia que las de 38 o 40 metros cuadrados que habíamos visto. La distribución permite separar el comedor del salón e incorporar una mesa para comer y trabajar.
También valoramos la corriente de aire entre las ventanas. En determinados momentos permite ventilar el apartamento sin utilizar constantemente el aire acondicionado.
Aislamiento y terminaciones
El edificio cuenta con doble cristal, paredes gruesas y un aislamiento que consideramos importante. Estos elementos ayudan a reducir el ruido y a mantener una temperatura interior más estable.
No tenemos datos que permitan cuantificar un ahorro de energía, pero la calidad del aislamiento fue uno de los factores que influyeron en nuestra decisión.
Baño con luz y ventilación natural
El baño es más amplio que otros que visitamos y tiene una ventana de buen tamaño. Después de ver apartamentos con baños pequeños o ventanas mínimas hacia el interior del edificio, nosotros le dimos bastante valor a este detalle.
La tecnología como herramienta de gestión remota
Nuestra experiencia de 15 años con una agencia de apartamentos turísticos en España nos enseñó que la gestión continúa después de que el huésped abandona el alojamiento. Nos ha ocurrido muchas veces que alguien se marche dejando las luces o el aire acondicionado encendidos.
En este apartamento podemos controlar a distancia las luces, las cortinas y los equipos de aire acondicionado. No sabemos todavía qué efecto tendrá sobre el consumo, pero sí nos permitirá comprobar y apagar estos elementos desde el teléfono cuando la unidad quede vacía.
La cerradura admite huella dactilar, código, tarjeta y llave. Además, permite crear accesos diferentes para huéspedes, personal de limpieza y mantenimiento, una función especialmente práctica para gestionar el apartamento sin coordinar cada entrada de manera presencial.